Haus- und Grundbesitzer-Haftpflicht

Ein herabfallender Dachziegel verbeult im schlimmsten Fall nicht nur ein Autodach. Verletzt er einen Passanten, wird daraus mitunter ein Millionenschaden. Haften muss der Besitzer der Immobilie. Entscheidend: Bewohnt man das Objekt selbst oder ist es vermietet? Bei selbst genutztem Eigentum reicht die Privathaftpflichtversicherung. Sobald Häuser oder Wohnungen jedoch vermietet werden, bedarf es einer Haus-Haftpflicht, besser bekannt als Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung. Sie übernimmt im Schadensfall die Haftung, ist günstig und kann als Werbungskosten bei der Steuer geltend gemacht werden. Das müssen Sie wissen.

Schutz für Immobilienbesitzer

Eigentum verpflichtet. Das wird Hausbesitzern spätestens dann bewusst, wenn sie für einen Schaden aufkommen sollen, der von ihrer Immobilie ausgegangen ist. Auslöser dafür gibt es viele. Das kann ein Ast sein, der beim Sturm aus dem altersschwachen Baum gerissen wurde und Nachbars Fahrrad demoliert. Ein Öltank, der leckt und Boden sowie Grundwasser verunreinigt. Oder eine defekte Wasserleitung, die über Jahre hinweg das Mauerwerk durchnässt und irgendwann das Parkett der Wohnung darunter aufquellen lässt. Viele dieser Szenarien mögen unwirklich klingen und zugegebenermaßen eher selten eintreffen. Doch wenn, wird es in der Regel teuer. Eine Haus- und Grundbesitzer-Haftpflicht ist damit kein Luxus, sondern ein elementarer Schutzmechanismus.

Enorme Preisunterschiede

Am Versicherungsmarkt wird eine Vielzahl von Policen für Hauseigentümer beworben. Hier gilt es einerseits, die Angebote herauszufiltern, die perfekt zur Immobilie passen. Andererseits kann es nicht schaden, auch die Versicherungsbeiträge für die Haus- und Grundbesitzer-Haftpflicht zu vergleichen. Berechnungen der Stiftung Warendorf (Finanztest 5/2024) haben für einen Rundum-Schutz eine Spanne von 43 bis 364 Euro ergeben. Wer nicht aufpasst und gezielt vergleicht, zahlt also teilweise das Achtfache dessen, was nötig wäre, um einen vollständigen Schutz zu gewährleisten.

Der Leistungsumfang

Wie teuer eine Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung unter dem Strich ist, richtet sich danach, welche „Bausteine“ die Police umfasst beziehungsweise welche Bausteine für den Schutz erforderlich und gewünscht sind. Ein Beispiel in dem Zusammenhang: Bei einer Immobilie ohne Photovoltaikanlage auf dem Dach reicht rein theoretisch eine Haus-Haftpflicht, in der kein Schutz für Schäden enthalten ist, die von einer PV-Anlage ausgehen könnten. Gleichwohl ist ein solcher Schutz in den meisten Policen inkludiert.

Was bietet eine Haus-Haftpflicht?

Generell sind viele Verträge für die Haus- und Grundbesitzer-Haftpflicht inzwischen so gestaltet, dass sie alle Eventualitäten berücksichtigen. Hier eine Übersicht der gängigen Leistungen, auf die auch bei einem Versicherungsvergleich geachtet werden sollte:

• Schutz bei Personen-, Sach- und Vermögensschäden: Letztlich handelt es sich hierbei um den Schutz vor Folgekosten, die durch Schäden entstehen – etwa besagter Dachziegel, der ein Auto oder einen Passanten trifft. Um einen Sachschaden handelt es sich, wenn ein Fahrzeug, Nachbars Carport oder ein anderer Gegenstand beschädigt wurde. Wird eine Person verletzt, ist es ein Personenschaden. Vermögensschäden wiederum beruhen auf finanziellen Nachteilen, die durch einen Schaden entstehen.
• Abwasserschäden: Sind die Wasserleitungen defekt oder staut sich das Abwasser, sind oft Reparaturen nötig, teils auch medizinische Behandlungen, weil Mieter durch den Schaden krank werden. Die Kosten übernimmt die Haus- und Grundbesitzer-Haftpflicht.
• Umbauarbeiten und generell Bauarbeiten: Ein Haus oder eine Wohnung wollen gepflegt und gehegt werden. Dazu sind gelegentlich Umbau- oder Modernisierungsarbeiten nötig. Auch dabei kann es zu Schäden kommen. Sie sind bis zu einem bestimmten Betrag (im Schnitt 50.000 Euro, bei einigen Policen auch mehr) und sofern die Eigenschaft der Immobilie (etwa ein Zweifamilienhaus) unverändert bleibt, mitversichert.
• Haftpflichtrisiken rund ums Haus: Die Pflichten eines Immobilienbesitzers enden nicht an der Haustür. Er trägt auch die Verantwortung für die dazugehörigen Anlagen, Wege und Plätze, etwa die Garage, das Gartenhaus, Mülltonnenplatz, Schwimmbecken, Sickergrube oder auch Flüssiggastanks. Der Schutz der Versicherung erstreckt sich auch auf diese Bereiche.
• Mitversicherung beauftragter Personen: Wenn Grund- und Hauseigentümer Firmen oder Personen damit beauftragen, die Wege vom Schnee zu befreien, die Beleuchtung zu reparieren oder sich grundsätzlich um die Immobilie zu kümmern, sind auch sie über die Police mitversichert.
• Gewässerschäden: Wenn der Heizöltank defekt ist und Öl ausläuft, kommt die Versicherung für den Schaden auf.
• Photovoltaik- und Solaranlagen: Sind die Anlagen fest mit dem versicherten Grundstück oder dem Haus verbunden, greift der Versicherungsschutz auch bei Schäden, die durch die Anlagen verursacht werden. Aber: Teilweise gelten Einschränkungen, etwa hinsichtlich der Größe der Solaranlage.
• Schäden durch allmähliche Einwirkung: Wasser, Gas, Hitze – all das muss nicht abrupt ins Haus eindringen. Manchmal liegt die Ursache für einen Schaden schon lange zurück, sichtbar wird er aber erst allmählich – also nach einer gewissen Zeit und langsam fortschreitend. Diese sogenannten Allmählichkeitsschäden sollten ebenfalls berücksichtigt werden.

Verkehrssicherungspflichten

Zusammengefasst handelt es sich in der Mehrzahl der denkbaren Fälle, in denen die Haus- und Grundbesitzer-Haftpflicht eingreift, um Verstöße gegen die Verkehrssicherungspflichten. Denn: Eigentümer sind unter anderem dazu verpflichtet, die Wege im Herbst und Winter von Lauf und Schnee zu befreien – oder sie beauftragen jemanden damit, sind allerdings nach wie vor haftbar, wenn es zu einem Schaden kommt. Auch der regelmäßige Baumschnitt, damit lose Äste entfernt werden, oder die Wartung der Solaranlage, der Fallrohre oder des Daches zählen zu den Pflichten. Verstöße dagegen, aus denen ein Schaden resultiert, müssten ansonsten aus eigener Tasche beglichen werden.

Auch unbebaute Grundstücke versichern

Wichtig im Kontext der Haus- und Grundbesitzer-Haftpflicht: Auch wenn es sich um ein unbebautes Grundstück handelt, sollte man für den nötigen Versicherungsschutz sorgen. Schilder, die Kinder vom Betreten abhalten sollen, reichen nicht aus. Verletzt sich jemand auf dem Grundstück oder fällt, weil der Weg vereist war, muss der Besitzer zahlen. Auch hier ist eine entsprechende Police elementar – es heißt schließlich Grundbesitzer-Haftpflicht.

Rechtsschutz bei unberechtigten Forderungen

Gut zu wissen: Eine Haus-Haftpflicht umfasst stets auch einen Rechtsschutz. Denn die Versicherung leistet nur dann Schadenersatz, wenn die Forderung berechtigt ist. Das heißt: Jeder Schaden wird geprüft und bei Schadenersatzforderungen, die zweifelhaft sind, notfalls auch der Weg vor ein Gericht eingeschlagen. Die Verfahrenskosten – je nach Ausgangslage und Forderung mehrere zehntausend Euro – übernimmt die Haus- und Grundbesitzer-Haftpflicht.

Darauf sollte man achten

Worauf sollte man nun achten, wenn man als Haus- und Grundbesitzer eine Versicherung abschließen möchte – das gilt im Übrigen auch für jeden, der Teil einer Eigentümergemeinschaft ist:

Versicherungssumme: Bis zu welchem Betrag leistet die Versicherung? Die sogenannte Deckungssummer sollte nach Empfehlungen der Stiftung Warentest mindestens 10 Millionen Euro betragen.
Leistungsbausteine: Welche Leistungen sind in der Police enthalten? Sind Schäden durch PV-Anlagen mitversichert, greift der Schutz auch beauftragten Personen und Bauarbeiten? All das sind Dinge, auf die man achten muss, um möglichst vollumfänglich versichert zu sein.
Leistungsgrenzen: Wichtig sind auch Grenzwerte bei bestimmten Leistungsmerkmalen. Bei Solaranlagen gelten mitunter Obergrenzen hinsichtlich der Größe und bei Bauarbeiten mit Blick auf die Kosten.
Der Beitrag: Die Versicherungskosten sollte man natürlich auch einfließen lassen. Sie lassen sich sehr leicht über unseren Versicherungsvergleich für die Haus- und Grundbesitzer-Haftpflicht ermitteln.

Der Haus- und Grundbesitzer-Haftpflicht-Vergleich

Wenn es darum geht, Angebote für eine Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung zu vergleichen, sind einige Daten erforderlich. Gefragt wird nach der Eigentumsart (Allein- oder Gemeinschaftseigentum), der Art des Objekts (bezeichnet als Risikoart), der Jahresbruttomiete, der Anzahl der Wohneinheiten, der Stellplätze, der gewünschten Laufzeit und ob das Haus teilweise leer steht. Auch Schäden der vergangenen Jahre müssen angegeben werden, damit der Beitrag kalkuliert werden kann. Es ist also relativ einfach, sich einen ersten Eindruck über die Kosten zu verschaffen.

Nutzen Sie den nachfolgenden kostenlosen Tarifrechner, um die für Sie günstigste Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung zu finden! Da sich die einzelnen Tarife sehr stark unterscheiden, lohnt sich ein Versicherungsvergleich fast immer. Die Versicherungsvermittlung erfolgt über die TARIFCHECK24 AG

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Was man sonst noch wissen sollte

Weitere wichtige Fakten:

• Wer eine Immobilie erbt, übernimmt auch die bestehende Haus- und Grundbesitzer-Haftpflicht. Hatte der Erblasser keine Police, sollte dies umgehend nachgeholt werden.
• Bei Eigenheimbesitzern, die das Haus selbst bewohnen, reicht im Normalfall die private Haftpflichtversicherung aus. Auch hier sollte man selbstverständlich darauf achten, dass alle wichtigen Leistungen rund um das Haus inkludiert sind.
• Vermietete Eigentumswohnungen stellen einen Sonderfall dar. In der Regel kümmert sich der Verwalter von Eigentümergemeinschaften um die Versicherung. Die ist allerdings nur für Schäden zuständig, die vom Gemeinschaftseigentum ausgehen. Ob für die Wohnung die Privathaftpflicht ausreicht oder eine Haus-Haftpflicht erforderlich ist, sollte geprüft werden.
• Die Kosten für die Haus- und Grundbesitzer-Haftpflicht können als Werbungskosten bei der Steuer geltend gemacht werden.

Fazit

Guter Versicherungsschutz rund ums Haus muss nicht teuer, sollte aber möglichst maßgeschneidert sein. Immobilienbesitzer sind gut beraten, den Bedarf zu prüfen – also darauf zu achten, welche Leistungen nötig sind. Sich auf eine bestehende Haftpflichtpolice zu verlassen, wäre der falsche Weg. Besser ist es, entsprechend der Ist-Situation für den nötigen Schutz zu sorgen. Denn es macht – gerade preislich – einen gehörigen Unterschied, ob es sich um ein unbebautes Grundstück handelt oder um ein Mehrfamilienhaus mit Schwimmbad und PV-Anlage. Während die Police für die nötige Sicherheit sorgt, bietet unser Versicherungsvergleich die Möglichkeit, sich perfekt und gleichsam günstig zu schützen.